稳房价不等于“房价不涨”

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2019-12-24 17:41:45 楼市微观察微信号 评论 字号 繁体中文 关闭 收藏 打印 复制

  来源:楼市微观察(loushi666)

  12月初,高层用“116”个字概括了2020年住房工作的方向。而在12月23日,这个方向有了更加详细的版本。昨天的会议明确了2020年住房工作九项要求。

  其中前三项是与房地产强相关的。

  我将之作了一些拆解如下:

  1、 稳地价稳房价稳预期,坚持房住不炒,不把房地产作为短期刺激经济手段。

  2、 稳妥实施房地产市场长效机制方案,完善调控体制机制。

  3、 抓好完善住房保障体系试点工作,争取形成可复制、可推广经验。

  4、 严格把握棚改范围和标准,稳步推进棚户区改造。

  5、 总结试点经验,完善政策,做好城镇老旧小区改造工作。

  6、 改革住房公积金制度。

  7、 发展租房,解决新市民住房问题。

  8、 培育机构化、规模化租赁企业,加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台。

  9、 重点发展政策性租赁住房,探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制。

  以上,信息量相当丰富。

  首先,一个字“稳”。

  这是总要求,明年的房地产必然要在这个总要求下开展工作,哪怕是地方城市,也得掂量掂量自己的“小动作”,即便是拥有“一城一策”的自主权。

  2019年楼市调控的总趋势是,地方城市在给楼市“松绑”的动作越来越多,频率越来越快,动作也越来越大。成都深圳杭州南京等明星城市的加入,让大家对2020房地产多了一些想象空间。

  现在,基本可以确定,2020年地方城市“小动作”依然会有不少,但绝不会突破“稳”字,不能将房地产作为短期刺激经济的手段。一句话,“一城一策”是可以的,但“房住不炒”是前提,地方城市不是想怎么干就能怎么干。

  第二,稳房价不等于“房价不涨了”。

  “刺激”跟“上涨”完全是两回事。“刺激”是短时间迅速变热,迅速拉伸,但“上涨”是中性词。稳房价也不等于“房价不涨了”,这一点所有人都懂。

  2020年的房地产,我的感受是,比2019年会好一点,部分城市实际上更有隐性承诺“不能大跌”,主要是房地产轮动进入尾声的三四线城市。

  房地产依旧是支柱,2019年这么多城市对房地产政策进行微调,大家可以看一下成都、杭州、南京、广州这些城市新近推出的一些购房者政策,甭管是什么提法,但都有一个基本事实:

  调整购房政策后,符合购房条件的人在增加。

  需求增加了,这就是利好,但他们也都在小心翼翼的控制了需求增加的“量”,这就不是“刺激”,而是“利好”。

  其实买不买房,现在已经非常清楚了,自住买房已经没啥风险,不用担心高位套牢,也不用着急买房,担心后续房价大涨;投资买房仔细挑,挑城市挑区域挑项目,记住买房不再是大赚,而是抵御,压仓、中长期持有。

  第三,现在就是“长效机制”。

  曾几何时,我们一度将“不动产统一登记+房地产税”视为“长效机制”的两大关键,但现在有点变化了,23日的会议关于长效机制用的是“继续稳妥实施”。

  至少从这里,我们能看出,通过三年多以来的调控,房地产基本实现了软着陆,这一整套从上到下的每年成百上千个通知,已经形成了一整套经过实践后被证明行之有效的调控体系,将在未来相当长的时间内引导房地产市场健康发展。而且各种通知,各种调控政策还在根据形势发展不断调整,从上到下都比较满意,某种程度上这就是“长效机制”。

  至于,大家一直期待的那些个东西,且等着吧。

  第四,老旧小区改造很重要。

  老旧小区改造的重要性一直在提升。2020年会是一个重点。

  据统计,全国需要改造的城镇老旧小区约17万个。2018年试点改造了106个,2019体量增加,到2020年肯定要全面提速。

  老旧小区改造会有哪些影响?我个人有一些推测,比如在资金筹措方面,会有一些变化,比如允许公积金资金进入,老旧小区改造,居民是要掏钱的,资金问题肯定最为关键。用公积金,不用动用存款,这等于是少了不少阻力,目前上海已经做了这方面的探索。这也与公积金改革相呼应,当然,公积金制度改革绝不至于此,配合购房政策调整,简化公积金贷款流程时效额度变革等才是公积金最要做的事。

  居民这一块的钱是小头,大头是地方和开发商,这一块基本就是增加投资,改善市政基建和房地产开发,地方债要增加,同时吸引开发商跟进。

  我个人倾向于认为,老旧小区改造就是一个“托底”,稳住房地产。

  第五、“人才公寓”分配机制优化。

  政策性租赁住房,涵盖意义很多,但在当下,它基本等价于各类“人才公寓”。2020年着力要做的就是“探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制”,简单说就是要让“人才公寓”分配更为公平。各城市都拿“人才公寓”作为吸引人才的标配政策,但很多人实际上是对此持保留意见的,毕竟在住房问题上,“公平”重要性要远远大于“效率”。

  第六、发展规模化租赁企业,完善住房租赁平台。

  规模化租赁企业,这一块的确是非常紧急,2017年各类长租公寓发展非常快,非常粗放,到2018-2019年,问题开始出现,现在整体呈现出的是散、弱,侵害租房者的权益等问题。2020年就是继续整合的过程。

  至于政府主导的住房租赁平台,现在依然是雷声大雨点小,房东们还不太愿意把自己的房子放到平台上出租,因为一旦更加阳光更加透明,后续租金收入征税等问题都是顾虑。中介机构也不积极,他们跟房东的利益是一致的,自己的平台已经可以对接房东和租客了,有必要再进一个平台吗?如何推进,需要更符合期待的政策引导。

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  12月初,高层用“116”个字概括了2020年住房工作的方向。而在12月23日,这个方向有了更加详细的版本。昨天的会议明确了2020年住房工作九项要求。

  其中前三项是与房地产强相关的。

  我将之作了一些拆解如下:

  1、 稳地价稳房价稳预期,坚持房住不炒,不把房地产作为短期刺激经济手段。

  2、 稳妥实施房地产市场长效机制方案,完善调控体制机制。

  3、 抓好完善住房保障体系试点工作,争取形成可复制、可推广经验。

  4、 严格把握棚改范围和标准,稳步推进棚户区改造。

  5、 总结试点经验,完善政策,做好城镇老旧小区改造工作。

  6、 改革住房公积金制度。

  7、 发展租房,解决新市民住房问题。

  8、 培育机构化、规模化租赁企业,加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台。

  9、 重点发展政策性租赁住房,探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制。

  以上,信息量相当丰富。

  首先,一个字“稳”。

  这是总要求,明年的房地产必然要在这个总要求下开展工作,哪怕是地方城市,也得掂量掂量自己的“小动作”,即便是拥有“一城一策”的自主权。

  2019年楼市调控的总趋势是,地方城市在给楼市“松绑”的动作越来越多,频率越来越快,动作也越来越大。成都深圳杭州南京等明星城市的加入,让大家对2020房地产多了一些想象空间。

  现在,基本可以确定,2020年地方城市“小动作”依然会有不少,但绝不会突破“稳”字,不能将房地产作为短期刺激经济的手段。一句话,“一城一策”是可以的,但“房住不炒”是前提,地方城市不是想怎么干就能怎么干。

  第二,稳房价不等于“房价不涨了”。

  “刺激”跟“上涨”完全是两回事。“刺激”是短时间迅速变热,迅速拉伸,但“上涨”是中性词。稳房价也不等于“房价不涨了”,这一点所有人都懂。

  2020年的房地产,我的感受是,比2019年会好一点,部分城市实际上更有隐性承诺“不能大跌”,主要是房地产轮动进入尾声的三四线城市。

  房地产依旧是支柱,2019年这么多城市对房地产政策进行微调,大家可以看一下成都、杭州、南京、广州这些城市新近推出的一些购房者政策,甭管是什么提法,但都有一个基本事实:

  调整购房政策后,符合购房条件的人在增加。

  需求增加了,这就是利好,但他们也都在小心翼翼的控制了需求增加的“量”,这就不是“刺激”,而是“利好”。

  其实买不买房,现在已经非常清楚了,自住买房已经没啥风险,不用担心高位套牢,也不用着急买房,担心后续房价大涨;投资买房仔细挑,挑城市挑区域挑项目,记住买房不再是大赚,而是抵御,压仓、中长期持有。

  第三,现在就是“长效机制”。

  曾几何时,我们一度将“不动产统一登记+房地产税”视为“长效机制”的两大关键,但现在有点变化了,23日的会议关于长效机制用的是“继续稳妥实施”。

  至少从这里,我们能看出,通过三年多以来的调控,房地产基本实现了软着陆,这一整套从上到下的每年成百上千个通知,已经形成了一整套经过实践后被证明行之有效的调控体系,将在未来相当长的时间内引导房地产市场健康发展。而且各种通知,各种调控政策还在根据形势发展不断调整,从上到下都比较满意,某种程度上这就是“长效机制”。

  至于,大家一直期待的那些个东西,且等着吧。

  第四,老旧小区改造很重要。

  老旧小区改造的重要性一直在提升。2020年会是一个重点。

  据统计,全国需要改造的城镇老旧小区约17万个。2018年试点改造了106个,2019体量增加,到2020年肯定要全面提速。

  老旧小区改造会有哪些影响?我个人有一些推测,比如在资金筹措方面,会有一些变化,比如允许公积金资金进入,老旧小区改造,居民是要掏钱的,资金问题肯定最为关键。用公积金,不用动用存款,这等于是少了不少阻力,目前上海已经做了这方面的探索。这也与公积金改革相呼应,当然,公积金制度改革绝不至于此,配合购房政策调整,简化公积金贷款流程时效额度变革等才是公积金最要做的事。

  居民这一块的钱是小头,大头是地方和开发商,这一块基本就是增加投资,改善市政基建和房地产开发,地方债要增加,同时吸引开发商跟进。

  我个人倾向于认为,老旧小区改造就是一个“托底”,稳住房地产。

  第五、“人才公寓”分配机制优化。

  政策性租赁住房,涵盖意义很多,但在当下,它基本等价于各类“人才公寓”。2020年着力要做的就是“探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制”,简单说就是要让“人才公寓”分配更为公平。各城市都拿“人才公寓”作为吸引人才的标配政策,但很多人实际上是对此持保留意见的,毕竟在住房问题上,“公平”重要性要远远大于“效率”。

  第六、发展规模化租赁企业,完善住房租赁平台。

  规模化租赁企业,这一块的确是非常紧急,2017年各类长租公寓发展非常快,非常粗放,到2018-2019年,问题开始出现,现在整体呈现出的是散、弱,侵害租房者的权益等问题。2020年就是继续整合的过程。

  至于政府主导的住房租赁平台,现在依然是雷声大雨点小,房东们还不太愿意把自己的房子放到平台上出租,因为一旦更加阳光更加透明,后续租金收入征税等问题都是顾虑。中介机构也不积极,他们跟房东的利益是一致的,自己的平台已经可以对接房东和租客了,有必要再进一个平台吗?如何推进,需要更符合期待的政策引导。

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